青梅市で不動産の購入・売却を承る株式会社ディー・エー・シーに寄せられた質問集

結論から申し上げますと売却益が発生した場合にその額（売却益）に譲渡税が課税されます。
　（売却価格）－（取得費＋売却経費）＝売却益（プラスの場合）
＊マイナスの場合、譲渡税は課税されません。
＊取得費とは、売却した土地や建物の不動産取得に要した費用となります。

購入代金のほか、購入時に要した仲介手数料や登録免許税などの税金、登記費用、土地建物の購入資金の借入利子のうち、その土地建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子、取得後に支出した改良費、設備費などが含まれます。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費　相当額を差し引いて計算します。

計算式にて重要になるのは売却（譲渡）した不動産の所有期間となります。売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得となり、売却益にかかる税率は20%（所得税15％、住民税5%）となります。又、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得となり、売却益にかかる税率は39%（所得税30％、住民税9%）となります。
＊平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として　復興特別所得税2.1％分が加算されます。

取得費の証明は売買契約書や支払い代金領収書をもって行います。取得費が証明できない場合、又は実際の取得費が売却価格の5％よりも少ないときは、売買代金の5%を取得費（概算取得費）とすることができます。

相続や贈与によって取得したものは、被相続人や贈与者が取得した日から所有期間を計算していきます。

まず譲渡税が発生するケースですが、「居住用財産の3,000万円特別控除」を使い譲渡税算出の課税対象額を控除したり、「特定の居住用財産の買換えの特例」を使って譲渡税を将来に繰り延べることができます。（売却のみの場合は3000万円控除、買換えの場合はどちらかを選択していきます。）又、居住用財産買換えのケースにて譲渡損失が生じた場合には、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使って、他の所得から税金控除する事もできます。但し控除適用には売却した年の前年・前々年に、これら特例の適用を受けていないことが条件なり、一定の要件がございます。
＊居住用財産（マイホーム）とは現に居住するために利用している住宅であることが要件となります。又、その住宅に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売却すれば適用が認められます

「特定の居住用財産の買換えの特例」がございます。マイホーム(居住用財産)を、平成27年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。検討にあたっては将来の譲渡税をどう計るかがポイントです。

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」がございます。マイホーム（旧居宅）を平成27年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
＊居住用財産買換えの場合の特例控除には適用除外となる部分やケースがございます。
＊居住用財産買換えの場合の特例控除と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。