青梅市で不動産の購入・売却を承る株式会社ディー・エー・シーに寄せられた質問集

• 市場売却査定（又は買取り査定）をして頂き、査定内容にて売却の有無を検討したいのですが、査定費用はかかりますか。 　　
  市場売却査定（又は買取り査定）に関する費用は一切かかりません。査定後においての売却活動の有無やタイミングをご検討ください。

• 売却査定をする際に事前に用意しておくものはありますか。 　　
  ご購入時に交付された「契約書ファイル」など土地、建物の確認資料がございますと助かります。又、これらの確認資料が無い場合でも査定は可能となります。

• 不動産売却を検討しているのですが、相続登記を行なっておりません。売却手順としてはどの様になりますか。 　　
  手順としては、売却査定額の確認→相続登記実施→売却活動開始となります。相続登記に関する段取りは当方にて実施いたしますのでご安心ください。

• 不動産売却を検討しているのですが、売却にかかる経費はどの様なものがありますか。 　　
  基本的にはDACサービスに基づく売却媒介手数料となります。他、売却不動産により測量費や登記上の住所移転費用、抵当権抹消費用等がかかるケースがございます。

• 売却を検討している物件は賃貸中となりますが、その様なケースでも市場売却査定（又は買取り査定）は可能でしょうか。 　　
  勿論可能です。投資用不動産として販売することができます。

• 売却物件は空室となっており、荷物類はほとんどございません。売却活動中においてのご案内（建物内覧）には、その都度立会いが必要でしょうか。 　　
  売却依頼主様が立会う必要はございません。鍵1本をお預かりさせて頂き、弊社管理のもとご案内を完了させて頂きます。

• 売却物件は空室となっており、まだ荷物類が残っております。荷物の運び出しは売却決定後に実施したいのですが、その様なケースにおいて売却活動中のご案内（建物内覧）はどの様に対応しておりますか。 　　
  ご案内（建物内覧）の際は必ず紹介不動産業者が同行致します。弊社での立会いは、売却依頼主様からのご要望や、室内状況に基づき対応させて頂いております。

• 売却物件に居住中となりますが、夫婦共働きです。売却活動中においてのご案内（建物内覧）には対応できる日時が限られてしまいますが、大丈夫でしょうか。 　　
  問題ございません。売却活動においては売却依頼主様の勤務状態等を確認させて頂きますので、その状況をもとに、互いの候補日時をすり合わせる様に弊社にてフォローしてまいります。

• ご近所や周囲に方々にあまり売却活動をしている事を知られたくないのですが、売却活動を制限する事はできるのでしょうか。 　　
  可能です。売却活動において一定の市場公開を制限する事はできます。

• 売却活動中において、販売を停止する事はできるのでしょうか。 　　
  販売契約（媒介契約）は3ヶ月で行なうのが一般的です。この契約期間満了時には当然に更新の有無を問われる事になりますが、期間中であったとしても、販売活動においてその成果が期待できないと判断した場合には、販売契約（媒介契約）を打ち切り、販売会社を変更していく事や、売却のタイミングを見計らう事も選択肢としてございます。

• エアコンや照明器具など、ご購入者の方がよろしければ置いていきたいのですが、その様な話し合いはできるのでしょうか。 　　
  話し合いは可能です。売買契約時において、附帯設備の確認を実施してまいりますので、その際にご提案頂き、ご購入者様との意思確認を弊社にてとってまいります。

• 売買契約時には何が必要でしょうか。 　　
  ご用意頂くものは、一般的に身分証明書（免許証等）、印鑑（認印可）となります。他、手付金領収書等の発行書面に関しては弊社にてご用意させて頂いております。

• 売買契約時においてなぜ手付金を受領するのでしょうか。 　　
  売買契約成立後において、買主様、売主様のどちらか一方によって契約解除の申し立てが発生した場合、手付金を解除金額に相当させるのが不動産取引の慣習です。売買契約書に記載されていない解除要件を履行する場合に、契約解除を受け入れる側を保護する意味がございます。

• 売買契約時に受領する手付金はどの位なのでしょうか。 　　
  売買金額にもよりますが、30～100万円が一般的です。

• 売買契約はどの場所で行なうのでしょうか 　　
  買主様の媒介業者（買主様をご案内した不動産会社）での売買契約が一般的となります。

• 土地の境界ポイントを確認できない場所があるのですが、どの様に対処すればよいでしょうか。 　　
  売却活動中において支障はないのですが、土地の境界明示は売主様の引渡し義務となりますので、売買契約時に対処方法を定め、引渡し時までに完了していく形になります。境界ポイントは良く探すと出てくる事もございますので、弊社でも確認作業を実施してまいります。

• 建物を増築し、未登記となっている部分がございますが、どの様に対処していけばよいのでしょうか。 　　
  売却活動では現況での状況が販売図にてわかる様に、現状維持での販売活動を実施していきます。増築登記に関しては、売買契約時における買主様からの意向や状況に応じ決定してまいります。

• 売却物件引渡しは売買契約後、どれ位の期間で実施するのでしょうか。 　　
  一般的には物件引渡しは売買契約後1ヶ月～1ヶ月半となります。（買替え等により、売却活動時点にて引渡し時期を定める事も可能となります。）

• 売却物件の維持管理費の締め日はいつになりますか。 　　
  固定資産税においては1/1を起算日とし、引渡し前日迄を売主様、引渡し日以降を買主様にて負担していくのが一般的です。（引渡し年度においては買主様が売主様へ先払いしていきます）光熱費やマンション管理費等についても、引渡し前日迄を売主様、引渡し日以降を買主様にて負担していくのが一般的です。

• 売却物件引渡しの際に必要なものは何でしょうか。 　　
  基本は権利書（又は登記識別情報書）・身分証明書（免許証等）・実印・印鑑証明書1通・鍵となり、抵当権抹消がある場合は抹消書類、住所確認が必要なケースでは住民票等の提出がある場合がございます。進行状況に基づき弊社よりお知らせさせて頂きます。

• 不動産を売却した場合の税金(譲渡税)とはどの様なケースでかかるのでしょうか。 　　
  結論から申し上げますと売却益が発生した場合にその額（売却益）に譲渡税が課税されます。
  　（売却価格）－（取得費＋売却経費）＝売却益（プラスの場合）
  ＊マイナスの場合、譲渡税は課税されません。
  ＊取得費とは、売却した土地や建物の不動産取得に要した費用となります。
  
  購入代金のほか、購入時に要した仲介手数料や登録免許税などの税金、登記費用、土地建物の購入資金の借入利子のうち、その土地建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子、取得後に支出した改良費、設備費などが含まれます。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費　相当額を差し引いて計算します。

• 不動産売却にて売却益が発生した場合、譲渡税の計算はどの様になるのでしょうか。 　　
  計算式にて重要になるのは売却（譲渡）した不動産の所有期間となります。売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得となり、売却益にかかる税率は20%（所得税15％、住民税5%）となります。又、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得となり、売却益にかかる税率は39%（所得税30％、住民税9%）となります。
  ＊平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として　復興特別所得税2.1％分が加算されます。

• 譲渡税の計算式にて、売却不動産の取得費はどの様なものをもって証明するのでしょうか。又、購入価格が証明できない場合はどの様な計算をするのでしょうか。 　　
  取得費の証明は売買契約書や支払い代金領収書をもって行います。取得費が証明できない場合、又は実際の取得費が売却価格の5％よりも少ないときは、売買代金の5%を取得費（概算取得費）とすることができます。

• 売却不動産を相続や贈与にて取得した場合、譲渡税の計算式にての所有期間はどうなるのでしょうか。 　　
  相続や贈与によって取得したものは、被相続人や贈与者が取得した日から所有期間を計算していきます。

• マイホーム売却にて譲渡税が発生した場合、又、譲渡損失が出た場合の控除はありますか。 　　
  まず譲渡税が発生するケースですが、「居住用財産の3,000万円特別控除」を使い譲渡税算出の課税対象額を控除したり、「特定の居住用財産の買換えの特例」を使って譲渡税を将来に繰り延べることができます。（売却のみの場合は3000万円控除、買換えの場合はどちらかを選択していきます。）又、居住用財産買換えのケースにて譲渡損失が生じた場合には、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使って、他の所得から税金控除する事もできます。但し控除適用には売却した年の前年・前々年に、これら特例の適用を受けていないことが条件なり、一定の要件がございます。
  ＊居住用財産（マイホーム）とは現に居住するために利用している住宅であることが要件となります。又、その住宅に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売却すれば適用が認められます

• マイホーム買換えを検討しておりますが、「居住用財産の3,000万円特別控除」を使っても譲渡税が発生しそうです。他に検討する譲渡税の控除はありますか。 　　
  「特定の居住用財産の買換えの特例」がございます。マイホーム(居住用財産)を、平成27年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。検討にあたっては将来の譲渡税をどう計るかがポイントです。

• マイホームを買換えた場合に、売却にて譲渡損失が生じたときの税金控除はありますか。 　　
  「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」がございます。マイホーム（旧居宅）を平成27年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
  ＊居住用財産買換えの場合の特例控除には適用除外となる部分やケースがございます。
  ＊居住用財産買換えの場合の特例控除と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

• 「DAC不動産紹介」では不動産売買の他に賃貸物件の斡旋も取り扱っているのでしょうか。 　　
  「DAC不動産紹介」では基本的に売買業務を主体とした活動を行なっておりますが、不動産売却後の賃貸住まい探しや、 不動産買い替えに基づく仮住まいなど、取引に応じて賃貸需要が生じた場合には最後まで斡旋してまいります。